顏圻恩房仲的部落格

不動產買買要注意的細節眾多，會陸續增加內文(歡迎私訊讓我補充與修改的地方)：

1.要做好行情功課，才會買得安心。

2.確認可貸款額度。（很少賣方願意讓買方押貸款但書-貸款不足多少額度，則買賣無條件解約。

   但是有些貸款需要有正式簽約，經過正式流程才可以確認貸款。

若是在不影響賣方的情況下：溝通不影響賣方銷售期，在核准貸款前，賣方可以賣給別人；

若買賣無效，買方自行吸收因辦貸款延伸的費用，我想賣方才會比較願意押貸款但書）。

(房仲、代書立場要公正)

3.做履約保證專戶，全部款項在履約保證專戶，結案後賣方才一次拿到錢。

4.可以請房仲細算買清價（成交價+代書費+過戶稅金+服務費等）

5.可以請房仲計算賣掉後實拿金額（成交價-代書費-過戶稅金-服務費等）

6.買賣房屋「壁癌」要注意：有些壁癌似乎無法根治。

因為簽約後還要驗屋、交屋。

賣方若先把壁癌在「不動產說明書」告知清楚，可以避免之後爭議。

7.看地籍圖：確認土地範圍。

8看建物平面圖：看那邊有改格局、增建、陽台外推。

(不動產說明書有一項賣方需告知有無增建與增建位置。）

9.簽約前還要再詳細檢查「不動產說明書」，因為成交後若有爭議，都是用這個裁判。

10.看屋也要看一下社區公告與公設維護，判斷社區的管理與素質。

11.看一下每口窗外景觀、風向與採光，長期潮濕容易有黴菌，對健

  康不好。 (若房子濕氣重要除濕-對健康與屋況維持好)。

12.建築結構安全。

13.買房前最好先試停該車位。

14.房屋買賣若有貸款的案件，正常簽約到結案約45天，結案前的屋況屬於賣方保管，若怕這段時間的屋況維持有爭議，可以在簽約前先拍照、錄影紀錄屋況與附贈品（附贈品不屬於保固範圍）。

15.不動產共有：若共有人不合或時間無法互相配合，可以各自找房仲分開簽委賣契約，成交簽約當然也可以分開簽。

(共有人有土地法34-1條優先購買權，通常是價格條件談好後，交由代書寄存證信函給共有人，他共有人若15日內沒有表示以同樣條件價格承購，才可以過戶。)

16.實務上：民法規定中古屋滲漏水瑕疵擔保是交屋後半年，新建案是交屋後一年，除非有另外約定。

17.如果土地有佔用，不動產說明書也要註記。

18.看屋若屋主沒重新油漆最好，可以看天花板、牆角、窗框顏色有沒有落差的漏水痕跡。

19.廁所旁邊的牆也要多看，大都會因為長期受潮產生壁癌。

20.問一下左右鄰居。探一下同建案鄰居的屋況，像房屋天花板有無剝落的情況，冷熱水管、電、天然瓦斯等使用狀況，(發些有些建案幾乎都有換過管路或磁磚等)。

21.建議賣方盡量搬走再賣，帶看最好迴避買方。因為賣方在，買方常常不好意思清楚看屋與跟房仲說真心話。

22.清空..房子整理乾淨、賣相也好。

23.結案前買方會驗屋，有些地方可能當時家電具擋住，屋況無法看仔細。

像可能遇到家具搬走之後才看到的壁癌，客人出價前無法看清楚的部分，或是磁磚快掉落之類…這與當時買方出價的買價有落差，通常都是協議價格從履保，扣尾款做修繕補貼。

24.內政部規定賣方應誠實告知的內容「不動產說明書」。

條文太多，請自行點閱，「不動產說明書應記載及不得記載事項」

https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003292

25.為何房仲需要簽委賣合約，因為要做詳細的產權調查，才不會因為好不容易價格談好，買方發現那邊不知道，又要重談價格。

不動產說明書內容也要放在成交的買賣合約。

若是賣方發現哪邊要修改的，都要立即找房仲改內容（如漏水部分等)。

26.實務上，通常是看建物平面圖有登記的建物坪數才有保固，增建位置不算，除非自行約定。

另外因為買方動工，責任歸屬不好認定，通常也不屬於保固範圍。

27.雖然有些買賣會押現況交屋，賣方不負任何瑕疵擔保責任。但若可歸屬於賣方，如惡意隱瞞，則賣方也要負責任；或依比例負責。

28.若是需要寧靜環境，怕附近工廠會吵或有污染物等，可以上網查公司營業類別、問鄰居、等工廠上班時段來聽作業會不會吵。

29.若是需要寧靜環境，可以不同時間來聽交通與鄰居的聲音。聽窗戶打開的聲音。

30. 現在的房型幾乎是大客廳，因為大部分的時間在客廳。大客廳大家也好聚會。

31.下斡旋金要找信任的房仲下或匯款到公司，免得遇到不良業務放自己的口袋。

32.不動產買賣要正式出價，才會知道賣方賣不賣，瞭解出價合約(有斡旋金版與要約版)。

33.賣房需要給房仲委託授權合約，房仲才能幫您登廣告(若賣方沒給委託銷售，被檢舉，不動產經紀業會被罰款6-30萬）。

34.委賣合約有一般約與專約(一般約是大家與賣方都可以賣，變成買方要找哪一家房仲成交；專約是給一家委託銷售，看該公司是否願意接受同業配案合作。通常專約店內人員會比較認真專攻銷售，因為公司的成交率高，現在房仲真的太多，通常專約的案件也不會有那麼多房仲打擾賣方給委賣合約的機會，同業間比較有默契會好好配案，讓案件快速順利成交。

35.賣方若無法如期交屋(通常是45天，可以商量到2個月)，若需要更久的交屋時間，可以在談價「前」談好租約；避免因為好不容易談好的成交價，又有異動。

36.要看謄本(注意申請謄本的日期，一切依照正式謄本(非電傳)，權狀若與謄本不符，依照地政機關的正式謄本。

37.用指定代書，因為指定代書案件量大，貸款比較有優勢(當然買方也可以自行找銀行，不過權狀在代書那保管，還是要付設定貸款的代書費給代書)；指定代書有押保證金，客戶比較有保障。

38.注意合約的違約事項與履約日期。

39.找合法的不動產經紀業、地政士。

40.注意土地的使用分區(免得買了無法使用您要的營業項目)。

41.法規隨時在跟新，找專業有經驗與信任的房仲有保障。

42.房仲要精敏判斷客戶，有些買方或賣方有問題，情願不要成交；保護自己與客戶跟公司。

43.買方若同時下很多間斡旋，可以在合約註記宣佈成交前，若買方已買到其他不動產，則買賣無條件解約。

44.宣佈成交前，買賣雙方都有權利更改價位。

45.通常延遲結案(簽約合約的最後結案日)可歸責於一方，罰金一天是萬分之二。

46.其他..(陸續補充，也歡迎大家私訊寶貴的資料給我，感恩，

真心祝福大家都有不動產，讓貧富差距不要太大）。

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